24 novembre 2009 Lu 266 fois Imprimer

3 ans après son entrée en vigueur, nous voici invités par Mme Boutin à tirer le bilan du PLU au regard de la  satisfaction des besoins en logements. Est-ce une bonne chose ?

Cet exercice de bilan est naturellement limité par le fait que le rythme des chantiers, depuis la définition d’une règle d’urbanisme jusqu’à la livraison des bâtiments, est souvent plus long que ce recul de 3 ans dont nous disposons sur l’application du PLU.

Mais faire le bilan d’un acte aussi important que le PLU à Paris est forcément intéressant. Alors allons-y, et les exemples que je prendrai seront autant d’hommages rendus à la détermination sans faille dont l’exécutif, Jean-Pierre Caffet puis Anne Hidalgo, a du faire preuve pour les imposer.

Je rappellerai donc certaines mesures du PLU en faveur du logement et leurs résultats, puis j’évoquerai quelques propositions.

Le PLU définit d’abord des objectifs généraux, aux premiers rangs desquels : réduire les inégalités, résorber l’insalubrité, permettre un développement soutenable de la Ville, et réaliser un grand nombre de logements sociaux.

Sur ceux-ci et au-delà de leur nombre à réaliser, l’enjeu est aussi qu’ils soient mieux répartis dans Paris, puisque les 13e, 19e et 20e arrondissements comprennent à eux seuls deux tiers des logements sociaux de Paris, alors que les 1er, 5e, 8e et 16e arrondissement n’en accueillent à eux quatre réunis que 2,75 %.

En outre, le PLU définit une zone de déficit en logement social de 3.834 hectares, soit 55 % de la zone urbaine générale. Dans cette zone, la règle dite « des 25 % » s’applique, qui impose à tout projet de plus de 800 m2 d’intégrer 25 % de logements sociaux. Or, malgré le faible recul temporel que j’évoquais au début de mon propos, ce dispositif a permis depuis septembre 2006 la réalisation de 251 logements sociaux, et de nombreux autres projets sont engagés.

Et je dois dire, comme élu chargé de l’urbanisme dans mon arrondissement, que ce dispositif est opérationnel au-delà même du périmètre : il n’est pas rare que des promoteurs acceptent d’intégrer 25% de logements sociaux même lorsqu’ils n’y sont pas contraints par le PLU, s’ils sentent que leurs interlocuteurs, c’est à dire nous, sont déterminés à construire plus de logements social. Expliquer et convaincre : c’est ici aussi la marque d’une volonté politique qui produit ses résultats.

De surcroît, le PLU définit des réserves localisées, indépendantes de tout zonage. Dès 2006, 107 adresses ont ainsi été réservées et nous n’avons pas chômé depuis, puisque la dernière modification du PLU a porté le nombre total de réserves parisiennes à 196.

J’évoquerai une dernière mesure du PLU : l’autorisation de dépasser de 20 % le coefficient d’occupation des sols (COS) afin de créer des logements sociaux. Le COS peut ainsi être porté de 3 à 3,6. Cette autorisation peut en outre être cumulée avec une autre autorisation de dépassement de 20 % du COS lorsque des travaux améliorant les performances énergétiques sont réalisés. En cumulant ces dispositions, le COS peut alors atteindre 4,2. Ici aussi je peux en témoigner depuis nos arrondissements, c’est une possibilité que nous utilisons autant que possible.

Les premiers résultats de ces dispositions, pour les onze premiers trimestres de leur application, ont permis de construire durant cette période près de 9.500 logements neufs représentant plus de 455.000 m2 d’habitations. En outre, ce sont plus de 150.000 m2 de bureaux ont été transformés en logements. Au total, plus de 40 % des surfaces nouvelles ont été destinées à des logements.

Et depuis l’entrée en vigueur du PLU, les constructions à Paris concernent désormais plus de logements sociaux que de logements non aidés ! Voilà un résultat qui à lui seul, illustre au mieux la cohérence de notre politique de l’urbanisme avec celle du logement : tout est mis en œuvre pour construire plus de logements social à Paris, et du logement social de qualité architecturale et environnementale.

Nous n’entendons pas pour autant en rester là. J’évoquerai donc les engagements que notre majorité a pris devant les électeurs et qui guideront encore et toujours notre action : au-delà de la réalisation de 40.000 logements sociaux, c’est aussi la résorption de l’insalubrité ; le Plan Local de l’Habitat, dont nous débattons aussi en ce moment même ; et la tenue d’un débat sur les formes urbaines et sur les hauteurs.

La loi Boutin nous invite à réviser le PLU sur trois points. Premièrement, cette loi nous permet de dépasser le COS de 20 % pour créer des logements sociaux dans certaines zones. Toutefois, elle limite ces zones en cas de risques d’inondations par exemple, dont Paris n’est pas exempte. Ainsi à Paris, la zone où le dépassement est autorisé par la loi Boutin s’avère nettement inférieure à la zone de déficit définie par le PLU. Sur ce point, il me semble évident qu’il ne faut pas modifier le PLU puisque ce dernier est plus ambitieux.

Deuxièmement, il est désormais possible de majorer le volume constructible de 50 % pour réaliser des logements sociaux. Cette disposition pourrait s’appliquer dans le cadre de la réflexion sur les hauteurs, afin de porter par endroits celles-ci à 50 mètres pour créer des logements sociaux : cette nouvelle possibilité sera naturellement étudiée là où elle pourrait être utilisée.

Troisièmement enfin, le Grenelle doit être pris en compte. Sur ce point, il faut rappeler que le Plan Climat est en vigueur et que la Ville de Paris l’applique. Or il va plus loin que le Grenelle de l’Environnement ! Par exemple, la Ville applique un seuil de 50 kWh/ m2/an pour les constructions neuves qu’elle réalise et un seuil de 80 KWh/ m2/an pour la rénovation de logements anciens, donc des seuils d’ores et déjà supérieurs à ceux définis par le Grenelle, qui ne s’applique d’ailleurs pas encore. Dans l’attente que le Grenelle 2 soit voté et émette des préconisations pour 2012, cette délibération propose évidemment de maintenir les dispositions du PLU et du Plan Climat - et c’est bien heureux que nous puissions faire aujourd’hui et depuis plusieurs années déjà mieux que ce à quoi nous invite le gouvernement peut-être et à grand tapage pour dans 3 ans !

Ce débat concerne aussi l’élaboration du nouveau plan local de l’habitat : sans me répéter, les enjeux que nous porterons dans le PLH seront évidemment étroitement liés avec les sujets que je viens d’évoquer. Ses objectifs devront viser à augmenter l’offre de logements et d’hébergements ; favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale ; et améliorer l’accessibilité du bâti aux personnes handicapées. Plus de logements social, d’encore meilleure qualité, notamment environnementale, avec plus de solidarité, y compris entre les territoires parisiens, afin de mettre un frein à l’accroissement des inégalités qui n’épargne hélas pas Paris, et prendre à bras le corps le travail immense à accomplir en matière de rénovation du bâti existant.

Ce PLH devra aussi s’inscrire dans le contexte de l’agglomération parisienne aujourd’hui, en prenant en compte son évolution démographique, économique, environnementale, ainsi que l’état des transports publics.

Enfin, PLU comme PLH doivent être en cohérence pour permettre de lutter contre l’étalement urbain : car s’il est un résultat à l’échelle de l’agglomération qui fait consensus, produit de la consultation des 10 équipes d’architectes pour le grand Paris et la métropole du 21e siècle, c’est bien celui-là. Profitons du PLH pour aider à y parvenir.

Sur l’enjeu du logement social, le PLH est l’occasion de fixer un objectif de réalisation de logements sociaux pour chaque arrondissement. Cela permettra de localiser plus finement les 40.000 logements sociaux qui permettront d’atteindre le seuil de 20% de la loi SRU avec 6 ans sur la loi, et dans le même mouvement, de corriger les inégalités entre arrondissements que j’évoquais tout à l’heure à cet égard.

Patrick Doutreligne, Délégué Général de la Fondation Abbé-Pierre, rappelait que depuis la Deuxième Guerre Mondiale, l’équilibre entre le besoin de logements et leur production n’a été atteint qu’une fois, peu après la fin de la guerre. Il ne s’agit évidemment pas d’atteindre cet équilibre pour aussitôt relâcher notre effort. Lorsque nous disposerons de 20 % de logements sociaux à Paris, nous devrons au contraire avoir la volonté d’assurer leur pérennité et même leur extension, pour que ces efforts soient durablement efficaces.

L’élaboration du PLH nous permettra aussi de faire le point sur d’autres objectifs que nous nous sommes fixés ou que nous pourrions adopter : financer un tiers des logements sociaux en PLA-I, donc au bénéfice des populations les plus modestes ; mais aussi financer un tiers des logements sociaux en PLS, au bénéfice des classes moyennes qui sont les premières victimes des injustices fiscales du gouvernement ; et réaliser 35 % en logements sociaux familiaux.

Dans l’ensemble, l’élaboration du PLH constitue une belle opportunité pour adapter, en cohérence avec le PLU, l’ensemble de nos outils pour plus de justice sociale à Paris.